楼市调控因城施策 苏州工业园区二手房限售5年
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因城施策成为今年全国楼市调控的关键词,对于近期表现火热的苏州楼市,苏州市政府在5月11日出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,部分调控政策有所升级。

人才优先购买

意见指出,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)新建商品住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起,限制转让区域内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

意见提出调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5%至10%需工程竣工验收后方可申请预售许可;将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10%至25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。具体出让地块报价规则及相应要求在土地出让方案和出让公告中明确。

意见还提到,将实行人才优先购买政策。在苏州工业园区全域内,房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50%至60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。而人才的具体认定标准及优先购买政策,将由苏州工业园区管委会另行制定。

近段时间以来,苏州楼市不仅新房、二手房市场颇为活跃,土地市场也出现回暖,部分片区的“地王”层出不穷。苏州市国有建设用地使用权出让系统信息显示,在五一假期前新鲜出炉的“地王”位于钟南街东、港田路南,出让面积78440.69平方米,规划建筑面积为117661平方米。这一地块的最终得主为苏州竹辉兴业有限公司,竞标总价35.64亿元,较起始总价25.87亿元溢价37.7%,折合楼板价为每平方米30287元。市场人士预计,该地块的保本售价至少也应该在每平方米4.5万以上。

4月24日,苏州一口气出让5宗涉宅用地,地块分布于姑苏市中心、吴中太湖新城、尹山湖、相城望亭和新区狮山板块,这次土拍共狂揽135.7亿元。

楼市销售方面,克而瑞数据显示,3月份苏州市区13个住宅或类住宅楼盘开盘,整体认购率达到84%,创最近半年来新高,多个楼盘出现即开即磬的局面。上海易居房地产研究院发布的《10城二手房市场月报》也显示,4月苏州二手房成交量为11748套,环比增长99.0%,同比增长84.1%,直逼2012年以来的历史最高值。

房企拿地背后的风险

不仅是苏州的土地市场,中原地产研究中心统计数据显示,4月房企拿地积极性明显上涨,单月有18家企业拿地超过50亿元,刷新了最近一年多土地市场的月度记录。

房企积极拿地背后离不开融资,融资难时土地流标多,而最近很多城市出现多宗之前流标土地成交的现象,意味着融资缓解带来的市场活跃快速提升。有分析人士表示,在当前货币政策背景下,房企融资成本随无风险利率小幅下降,各渠道融资规模有所回升,但由于房地产融资仍受限制,资金并未显著流入房地产行业。

中国指数研究院认为,一二线城市基于更好的基本面以及对各类资源的强吸引力,获得更多企业侧重,土地市场将保持一定热度。但从全年来看,房企融资环境仍然偏紧,且今年企业已进入偿债高峰期,资金压力仍较大,全国土地市场持续全面回温的可能性不大。

中国指数研究院建议,目前市场的变化对企业拿地提出更高要求,中小房企尽量少拿高价地、高溢价地和高总价地,可以通过合作和收并购有选择地进入潜力城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进也警告,近期房屋销售市场悲观情绪减少,同时房企的资金面在不断改善,这些因素都带来了很多拿地机会。不过,如果近期土地溢价率太高,接下来又会出现很多管控,即出现稳地价的现象。

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